Achat d’un bien immobilier à TROYES (10)

Achat d’un bien immobilier à Troyes

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Le compromis de vente

Quel principe ?

Il s’agit d’un véritable acte de vente avec « début d’exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d’acheter.

Quelle somme ?

Le candidat acheteur s’engage à verser au vendeur un « dépôt de garantie » comme dans n’importe quel contrat, d’un montant en général égal à 10% du prix. Cette somme viendra en déduction du montant à payer le jour de la régularisation de la vente.

Quelle forme ?

Le compromis de vente revêt obligatoirement la forme d’un acte notarié si la durée de l’option est supérieure à 18 mois. Sinon, la forme est libre.

Quel recours ?

Si l’une des deux parties concernées renonce  à l’opération, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Les clauses suspensives et résolutoires :

Les clauses résolutoires n’empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l’annulent si les événements se réalisent. Les clauses suspensives, quant à elles, suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les événements prévues se réalisent.

Dans les deux cas, la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement indépendant de la volonté des deux parties.

Une clause suspensive obligatoire, en cas d’emprunt pour financer l’achat :

• Soit l’établissement financier transmet au candidat acheteur une offre de prêt confirme aux caractéristiques prévues : il est alors engagé, d’où la nécessité de bien négocier les termes du prêt, avec notamment l’assistance d’un courtier, avant la signature de l’avant-contrat.
• Soit le candidat acheteur n’obtient pas le prêt escompté et il est alors délié de son engagement. Il récupère intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie.

Autres clauses suspensives :

Elles sont librement négociées par les deux parties.

Exemples : obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants.

La promesse de vente

Quel principe ?

Par la promesse de vente, le vendeur donne une sorte d’option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte et avec une date limite.

Quelle somme ?

En signant également l’acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse jusqu’à la date limite pour acheter le bien en levant l’option. En contrepartie de l’option, il verse à l’acheteur une « indemnité d’immobilisation qui représente, en général, 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant.

Quelle forme ?

La promesse de vente peut être rédigée :

• Soit sous la forme d’un acte notarié,
• Soi sous celle d’un acte sous seing privé, préparé le plus souvent par l’agent immobilier : il doit alors obligatoirement être enregistré dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts pour ne pas être frappé de nullité.

Les différentes hypothèses ?

• Le candidat acheteur lève l’option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal avant d’être formalisée par l’acte authentique.
• Le candidat acheteur ne lève pas l’option. Une fois passée la date limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et conserve l’indemnité d’immobilisation.
• Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le candidat acheteur lève l’option dans les délais. Ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien , mais il est en droit d’exiger des dommages-intérêts.
• Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le candidat acheteur a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu’il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement.

En cas d’achat d’un bien en copropriété, des pièces doivent être communiquées :

En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, doivent être fournis, dès l’avant-contrat, les pièces suivantes :

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

• La fiche synthétique de la copropriété,
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

Les informations financières suivantes :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.
Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Quels diagnostics sont à prévoir ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit effectuer un certain nombre de diagnostics techniques qui seront annexés au compromis de vente puis à l’acte de vente dans un dossier de diagnostic technique.

Les diagnostics réalisés lors de l’achat d’un bine ne peuvent pas tous être utilisés lors de sa revente dans la mesure où ils ont une durée de validité limitée qui varie en fonction du type de diagnostic.

Le coût de la réalisation des diagnostics incombe au vendeur. Les prix varient notamment selon le nombre de pièces et la surface du bien à expertiser. Attention ; pensez à vous assurer que le diagnostiqueur est certifié pour chaque diagnostic, qu’il a souscrit un contrat d’assurance responsabilité professionnelle etc.

Il est fait observer :

• que les diagnostics “plomb” “gaz” et “électricité” ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ;
• que le propriétaire des lieux, ou l’occupant s’il ne s’agit pas de la même personne, doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non-respect de cette obligation ;
• qu’en l’absence de l’un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l’acte authentique de vente, et dans la mesure où ils sont exigés par leurs réglementations particulières, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• que tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

Que faut-il vérifier avant d’acheter une maison individuelle ?

La législation impose au vendeur la fourniture à l’acquéreur d’éléments d’information obligatoires. Toutefois, certaines informations doivent être recherchées directement par l’acquéreur.

Les informations fournies lors de la vente

• Les diagnostics attachés à la nature du bien, à son année de construction ou encore à sa localisation géographique,
• Les servitudes sont précisées dans l’acte de vente mais il est préférable de vérifier leur application sur place, par exemple en interrogeant les voisins,

Les informations à rechercher auprès de la mairie et de la préfecture

• L’existence de zones protégées – parcs naturels nationaux, régionaux, réserves naturelles, réserves biologiques domaniales ou forestières, sites Natura 2000… – à l’emplacement du bien convoité ou à proximité car elles impliquent de nombreuses contraintes pour procéder à d’éventuels travaux ou agrandissements.
• Les projets d’évolution du quartier : tracé d’autoroute, construction de nouveaux ensembles immobiliers, nuisances actuelles ou futures : aéroport, voie ferrée, voie rapide…

Quelles sont les règles de l’achat sur plan ?

Le plus souvent, l’achat sur plan prend la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement. L’achat se déroule alors en plusieurs temps.

Première étape : le contrat de réservation

Il est obligatoire pour toute vente de logement d’habitation. Il s’agit d’un contrat qui précède la vente et qui contient la description détaillée du logement, le prix de vente, les conditions de révision, le délai d’exécution des travaux ainsi que la date de signature du contrat de vente. Lors de la signature du contrat de réservation, il est nécessaire de vérifier que le promoteur a bien souscrit une assurance  responsabilité civile.

Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est limité à 5% du prix de vente si  le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 s’il est signé dans un délai d’un à deux ans. Aucun autre versement ne peut être exigé avant la signature du contrat de vente.

Il est possible de récupérer son dépôt de garantie dans certaines situations :

• Le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue,
• Le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
• Le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10% la valeur du logement ;
• L’un des équipements promis n’est pas fourni ;
• L’acquéreur utilise son droit de  rétractation à l’issue dans un délai de  sept jours suivant la réception de la lettre recommandée qui notifie le contrat de réservation.

Deuxième étape : le contrat de vente en l’état futur d’achèvement

L’acquéreur est propriétaire de ce qui est construit à la signature du contrat de vente puis de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification.

Le contrat de VEFA reprend les éléments du contrat de réservation ? ainsi que la désignation du bien vendu, son prix et l’échelonnement des paiements, les garanties liées à la construction et à l’achèvement de l’immeuble. Enfin, la date de livraison en constitue un élément essentiel.

Troisième étape : la livraison

La réception des travaux s’effectue entre le vendeur et l’entrepreneur. L’acquéreur n’y est donc pas présent mais il est impératif de demander au vendeur les procès-verbaux de réception des travaux car les délais de garantie courent dès ce jour.

Le vendeur convoque l’acquéreur pour la livraison. Il faut alors vérifier avec attention que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et le contrat. IL faut également vérifier le bon fonctionnement de tous les équipements.

Si certains points ne sont pas conformes, l’acquéreur émet des réserves lors de la livraison ou notifie les vices apparents dans le mois qui suit.

Les vices doivent être réparés dans un délai d’un an. Afin d’obtenir plus rapidement gain de cause, l’acquéreur peut consigner jusqu’à 5% du prix de vente. A noter que le vendeur ne peut en aucun cas refuser la remise des clés en cas de consignation du solde.

Le financement

Les versements ne doivent pas dépasser :

• 35% du prix total à l’achèvement des fondations,
• 70% à la mise hors d’eau,
• 95% à l’achèvement des travaux.

Le solde est versé à la livraison, sauf en cas de réserves.

Le promoteur doit respecter cette répartition légale, mais peut ajouter des étapes intermédiaires (appel de fonds plus détaillé).

Quelles sont les précautions à prendre pour l’achat d’un bien occupé

L’achat d’un bien occupé implique certaines précautions avant et après la vente.

Avant la vente

Il est impératif de visiter le bien afin d’en vérifier la conformité avec les normes de logement décent. La consultation des dossiers de gestion du vendeur ou de son gérant s’impose également afin de vérifier la bonne régularité du paiement des loyers, les modalités de leur révision et l’exécution par le locataire de ses obligations (notamment d’assurance).

Après la vente

Le bail est transféré au nouvel acquéreur et avec lui tous les droits et obligations du bailleur comme du locataire :

• les réparations non locatives, la remise en état éventuellement du logement pour cause de vétusté, les mises en conformité des installations électriques ou de gaz ou la régularisation des charges locatives incomberont à l’acquéreur.
• Le dépôt de garantie doit être transmis par le vendeur à l’acquéreur afin que ce dernier puisse le restituer au locataire en fin de bail.
• Le cautionnement du locataire est transmis de plein droit à l’acquéreur, sauf clause contraire.

Quels sont les frais d’acquisition ?

Ces frais, couramment appelés à tort « frais de notaire », s’ajoutent au prix d’achat. Ils se décomposent en trois éléments :

• Les impôts et taxes collectés par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales (le département avant tout). Ils représentent environ 80% des frais d’acquisition.
• Les déboursés qui regroupent le coût des documents d’urbanisme, du cadastre, du fichier immobilier, de copropriété, etc. que le notaire est conduit à demander pour assurer l’efficacité et la sécurité de la vente. Ils comprennent également le coût des formalités matérielles et administratives accomplies par le notaire pour la bonne information de l’acquéreur. Ils représentent environ 10% des frais d’acquisition.
• La rémunération du notaire qui représente elle aussi environ 10% des frais d’acquisition. Elle est composée d’un émolument proportionnel d’acte (environ 1% du prix) et d’honoraires de formalités tarifiés. Les déboursés comme la rémunération du notaire sont déterminés en application d’un tarif national obligatoire, fixé par le ministère de la Justice. La simulation des frais d’acquisition est disponible sur le site internet : www.notaires.fr

Quelles sont les démarches à effectuer pour acheter un terrain à bâtir ?

L’achat d’un terrain à bâtir peut prendre deux formes.

L’achat d’un terrain isolé

Pour l’achat d’un terrain isolé, le notaire réunit diverses pièces parmi lesquelles :

• Le certificat d’urbanisme qui atteste que le terrain est constructible et qui précise les voies d’accès, les réseaux d’eau, d’électricité et les servitudes,
• Le bornage : un plan réalisé par un géomètre expert qui certifie la superficie du terrain et ses limites. Pour le réaliser, le géomètre consulte le titre de propriété du bien concerné ainsi que deux des voisins si nécessaire. Une fois le procès-verbal établi, le propriétaire et ses voisins signent le document qui établit définitivement la surface de la parcelle concernée.
• Le permis de construire : son caractère définitif permis d’assurer une sécurité juridique maximale à l’opération.

L’achat d’une parcelle de lotissement

L’achat d’une parcelle dans un lotissement offre certaines garanties mais en contrepartie, l’acquéreur est soumis à des contraintes supplémentaires.

Les garanties

Pour vendre ses terrains, le lotisseur a dû auparavant obtenir un permis d’aménager  qui lui impose  la réalisation de certaines démarches administratives : plan du lotissement, bornage, certificat précisant la surface de plancher constructible… Autant de garantie pour le futur acquéreur.

De plus, le lotisseur est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité ou la destination des travaux de voirie et autres équipements.

Les contraintes

L’arrêté de lotissement contient trois documents qui s’imposeront ensuite au futur acquéreur :

• Le règlement de lotissement qui fixe la destination des constructions, l’emprise au sol, les dimensions des façades, l’implantation des constructions par rapport à la voirie et aux autres habitations, l’aspect extérieur des bâtiments, les conditions d’accès à chaque terrain, les règles de stationnement et le nombre de places pour chaque lot.
• Le cahier des charges fixe les règles de vie collective (écoulement des eaux, plantations, clôture…) ainsi que les charges à payer par l’acquéreur. A noter que ce document peut être valable pendant des dizaines d’années.
• Les statuts de l’association syndicale qui régissent l’utilisation et la gestion des parties communes (voiries, espaces verts…). L’assemblée générale de cette association fixe tous les ans le montant de la cotisation pour la participation aux charges.

Votre Notaire à Troyes se tient à votre disposition pour toutes questions relatives à l’achat de votre bien immobilier.

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