Vente d’un bien immobilier à TROYES (10)

Vente d’un bien immobilier à Troyes

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

Le compromis de vente

Quel principe ?

Il s’agit d’un véritable acte de vente avec « début d’exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d’acheter.

Quelle somme ?

Le candidat acheteur s’engage à verser au vendeur un « dépôt de garantie » comme dans n’importe quel contrat, d’un montant en général égal à 10% du prix. Cette somme viendra en déduction du montant à payer le jour de la régularisation de la vente.

Quelle forme ?

Le compromis de vente revêt obligatoirement la forme d’un acte notarié si la durée de l’option est supérieure à 18 mois. Sinon, la forme est libre.

Quel recours ?

Si l’une des deux parties concernées renonce  à l’opération, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Les clauses suspensives et résolutoires :

Les clauses résolutoires n’empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l’annulent si les événements se réalisent. Les clauses suspensives, quant à elles, suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les événements prévues se réalisent.

Dans les deux cas, la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement indépendant de la volonté des deux parties.

Une clause suspensive obligatoire, en cas d’emprunt pour financer l’achat :

• Soit l’établissement financier transmet au candidat acheteur une offre de prêt confirme aux caractéristiques prévues : il est alors engagé, d’où la nécessité de bien négocier les termes du prêt, avec notamment l’assistance d’un courtier, avant la signature de l’avant-contrat.
• Soit le candidat acheteur n’obtient pas le prêt escompté et il est alors délié de son engagement. Il récupère intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie.

Autres clauses suspensives :

Elles sont librement négociées par les deux parties.

Exemples : obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes ou d’un permis de construire quand l’acheteur prévoit des travaux importants.

La promesse de vente

Quel principe ?

Par la promesse de vente, le vendeur donne une sorte d’option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte et avec une date limite.

Quelle somme ?

En signant également l’acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse jusqu’à la date limite pour acheter le bien en levant l’option. En contrepartie de l’option, il verse à l’acheteur une « indemnité d’immobilisation qui représente, en général, 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant.

Quelle forme ?

La promesse de vente peut être rédigée :

• Soit sous la forme d’un acte notarié,
• Soi sous celle d’un acte sous seing privé, préparé le plus souvent par l’agent immobilier : il doit alors obligatoirement être enregistré dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts pour ne pas être frappé de nullité.

Les différentes hypothèses ?

• Le candidat acheteur lève l’option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal avant d’être formalisée par l’acte authentique.
• Le candidat acheteur ne lève pas l’option. Une fois passée la date limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et conserve l’indemnité d’immobilisation.
• Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le candidat acheteur lève l’option dans les délais. Ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien , mais il est en droit d’exiger des dommages-intérêts.
• Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le candidat acheteur a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu’il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement.

En cas de vente d’un bien en copropriété, quelles pièces sont à fournir ?

En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, doivent être fournis, dès l’avant-contrat, les pièces suivantes :

Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

• La fiche synthétique de la copropriété,
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

Les informations financières suivantes

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1.

Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.

Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

Quels diagnostics sont à prévoir ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit effectuer un certain nombre de diagnostics techniques qui seront annexés au compromis de vente puis à l’acte de vente dans un dossier de diagnostic technique.

Les diagnostics réalisés lors de l’achat d’un bine ne peuvent pas tous être utilisés lors de sa revente dans la mesure où ils ont une durée de validité limitée qui varie en fonction du type de diagnostic.

Le coût de la réalisation des diagnostics incombe au vendeur. Les prix varient notamment selon le nombre de pièces et la surface du bien à expertiser. Attention ; pensez à vous assurer que le diagnostiqueur est certifié pour chaque diagnostic, qu’il a souscrit un contrat d’assurance responsabilité professionnelle etc.

Tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

Il est fait observer :

• que les diagnostics “plomb” “gaz” et “électricité” ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ;
• que le propriétaire des lieux, ou l’occupant s’il ne s’agit pas de la même personne, doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non-respect de cette obligation ;
• qu’en l’absence de l’un de ces diagnostics en cours de validité au jour de la signature de l’acte authentique de vente, et dans la mesure où ils sont exigés par leurs réglementations particulières, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La garantie des vices cachés

Mis en garde

S’enthousiasmer pour la valeur ou les atouts réels de son bien, quitte à omettre certaines informations, peut s’avérer dangereux et se retourner contre le vendeur. Cacher les fissures sous le papier peint ou dissimuler des problèmes d’humidité sous le lambris n’est pas la solution.

Dans quelles conditions le vendeur peut-il être attaqué par l’acheteur ?

L’acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur dès lors que les trois conditions suivantes sont réunies :

• le vice caché rend le bien impropre à un usage normal (exemple : défaut d’étanchéité lié à un problème de toiture »
• le vice est caché, c’est-à-dire impossible à détecter sur le champ (exemple : fissure sur la façade dissimulée par du lierre)
• Le vice existe avant la vente et le vendeur en avait connaissance, ce que l’acquéreur doit démontrer. Seul le vendeur profane de mauvaise foi et le vendeur professionnel sont tenus par la garantie des vices cachés.

Les constructions « illicites » de moins de dix ans

Le vendeur engage sa responsabilité pour toutes les constructions (garage, véranda ? piscine…), tous les aménagements (fenêtres de toit…) et tous les agrandissements qu’il a réalisés depuis moins de dix ans sans les autorisations d’urbanisme nécessaires.

Lorsque le propriétaire est condamné à détruire une construction illicite, cette condamnation continue de courir une fois le bien vendu. Ces destructions ultérieures à la vente constituant bien évidemment un dommage pour le nouveau propriétaire, ce dernier sera en droit d’exiger une indemnisation à l’ancien propriétaire.

Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

Dans un marché immobiliser incertain, il est plus sage de vendre son bien destiné à financer l’apport nécessaire avant d’acheter le suivant. Cela évite de se retrouver dans une situation financière inextricable.

Pour ceux qui se lancent malgré tout dans l’aventure, c’est la dure réalité des prêts relais qui les attend… ou celle du transfert du prêt.

Première solution, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique

Pour qui ?

Solution la plus courante, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique est proposé aux personnes qui ont acheté avant de vendre et qui ont besoin non seulement des fonds de la vente de leur bien, mais aussi d’un prêt pour financer la totalité de leur nouvelle acquisition.

Quel principe ?

En pratique, l’établissement avance une fraction de la valeur du bien à vendre en se fondant sur différentes estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier. Jusqu’à la vente, l’emprunteur devra rembourser les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique. Le prêt relais est soldé lors de la vente. Mais avant cela, la situation d’endettement de l’emprunteur peut être supérieure à sa capacité réelle et donc difficilement viable à long terme.

Seconde solution, le transfert de prêt

Pour qui ?

Solution plus rare mais parfois plus intéressante financièrement, notamment en matière de taux d’intérêts d’emprunt, le transfert de prêt peut être accordé par la banque à ses clients qui ont déjà souscrit un prêt initial.

Attention

A noter toutefois que de nouvelles garanties devront être souscrites, les garanties prises lors du prêt initial n’étant pas automatiquement transférées sur le nouveau bien.

Quelles sont les règles à respecter pour vendre un bien loué ?

Certes, la plupart des propriétaires de logements locatifs attendent la fin du bail en cours pour vendre. Mais rien n’empêche de vendre un logement occupé.

Vendre à quel prix ?

En principe, le prix de vente d’un bien occupé subit une certaine décote par rapport à sa valeur vide (10% ) 20 %). Mais cette règle n’est pas systématique, la décote pouvant notamment être réduite si l’échéance du bail est assez proche.

Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

• Le droit de préemption intervient seulement quand le propriétaire veut vendre le logement vide et qu’il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre. Attention : le prix mentionné ne doit pas être surévalué à la seule fin de faire partir le locataire et de récupérer le logement, faute de quoi le congé peut être annulé par les tribunaux.
• Cas particulier, la vente d’un immeuble que le propriétaire divise en lots afin de le vendre appartement par appartement : dans ce cas, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption pour le lot qu’il occupe.

Les obligations du vendeur

Avant la vente : Le vendeur (ou son gérant) doit impérativement laisser visiter le bien afin de permettre au candidat acheteur d’en vérifier la conformité avec les normes de logement décent. Le vendeur (ou son gérant) doit en outre laisser le candidat acheteur consulter les dossiers de gestion, afin de vérifier la bonne régularité du paiement des loyers, les modalités de leur révision et l’exécution par le locataire de ses obligations (notamment d’assurance).

Après la vente : Le vendeur (ou son gérant) doit transférer le bail au nouvel acquéreur afin que ce dernier puisse le restituer au locataire en fin de bail.

Le paiement des charges de copropriété en cours est-il à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ?

Les règles de répartition légales

L’article 6-2, aliéna 3 du décret du 17 mars 1967 modifié prévoit que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

Cette règle de  répartition conduit à ce que le vendeur d’un lot ne puisse avoir connaissance des comptes approuvés par l’assemblée générale ultérieurement à la vente et le met en conséquence dans l’impossibilité de savoir en définitive s’il est redevable d’un reliquat de charges ou au contraire s’il doit être remboursé d’un trop-perçu.

Les provisions pour charges de copropriété concernent des dépenses globales qui peuvent varier considérablement chaque année en fonction des travaux votés hors budget prévisionnel : les provisions précédemment versées par le vendeur peuvent donc avoir pour conséquence de constituer une réserve de trésorerie au bénéfice de l’acheteur.

Comment fixer des règles différentes ?

Pour éviter toute situation injuste, l’article 6-3 du même décret permet de déroger aux règles de répartition de l’article  6-2 en offrant aux parties à la vente la possibilité d’établir des conventions contraires au dispositions de cet article.

Pour ce faire, le notaire chargé de la vente  informe le copropriétaire vendeur des règles de répartition des charges et de la possibilité d’y déroger. Si le vendeur signe un contrat de vente ne prévoyant aucune dérogation, on, considère qu’il accepte les règles de répartition prévues par le décret.

Votre Notaire à TROYES se tient à votre disposition pour toutes questions relatives à la vente de votre bien immobilier.

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